Drohnenaufnahmen Immobilien: Wann verkaufen sie wirklich mehr?

Wann Drohnenaufnahmen von Immobilien den Verkauf unterstützen

Eine Luftaufnahme wirkt dann, wenn sie eine Frage beantwortet, auf die Interessenten mit Innenraumfotos keine Antwort bekommen: Wo liegt die Immobilie, was befindet sich in der Umgebung und wie groß ist das Grundstück? Bei einer Wohnung im dicht bebauten Stadtzentrum bringt die Drohne meist wenig Mehrwert. Bei einem freistehenden Haus, einem Grundstück oder einem Gebäude mit freier Sicht kann sie darüber entscheiden, ob jemand überhaupt zur Besichtigung kommt.

Für Makler lautet die entscheidende Frage, ob die Aufnahme zu ernsthafteren Anfragen und weniger unnötigen Besichtigungen führt. Wer vorab Nachbarbebauung, Zufahrt und Geländeneigung sieht, erscheint besser informiert zum Termin.

• Freistehendes Haus mit Garten, Pool oder Aussicht
• Grundstück, bei dem die Lage das Hauptargument ist
• Neubau in einem Umfeld, das sich erst entwickelt
• Objekt mit einer Zufahrt, die sich schwer beschreiben lässt
• Weniger sinnvoll: Wohnung im Mehrfamilienhaus in dichter Innenstadtlage ohne besondere Aussicht

Haus per Drohne fotografieren: Was Interessenten vom Boden aus nicht sehen

Beim Fotografieren eines Hauses per Drohne sind drei Einstellungen entscheidend: das Haus im Verhältnis zum Grundstück, das Haus in der Umgebung (Nachbarn, Straße, Grün) und das Dach mit Hofbereich. Die erste zeigt Größe und Aufteilung der Außenflächen, die zweite beantwortet die Frage nach der Lage, die dritte dokumentiert ehrlich den Zustand von Dach, Kamin oder Photovoltaikanlage.

Niedrigere Perspektiven, etwa auf Dachhöhe, wirken natürlich und eignen sich als Titelbild der Anzeige. Höhere Perspektiven zeigen das Umfeld und passen zu Lageplänen und Quartierskarten. Fliegen Sie bei weichem Licht am frühen Morgen oder gegen Abend, wenn die Schatten mild sind und die Fassade nicht überbelichtet wird.

Grundstücke und Neubauten: Die Lage sagt mehr als die Fassade

Bei Grundstücken zeigt die Luftaufnahme Neigung, Ausrichtung, Nähe zur Infrastruktur und Grenzverläufe. Bedenken Sie, dass eine Aufnahme keine Vermessungsgrundlage ist: Grundstücksgrenzen bestätigen immer die amtlichen Katasterdaten, und eine grafische Grenzeinzeichnung im Bild sollte klar als unverbindlich gekennzeichnet sein.

Bei Neubauten erfüllt die Drohne zwei Aufgaben. Die erste ist die Standortpräsentation: Aus einer Höhe, die den künftigen Geschossen entspricht, lässt sich zeigen, welche Aussicht die Wohnung haben wird, und die Aufnahme lässt sich mit einer Visualisierung kombinieren. Die zweite ist die Fortschrittsdokumentation: Wiederholte Flüge vom selben Punkt ergeben einen Bauzeitenraffer, den Käufer über ein Portal oder die Projektwebsite verfolgen können.

Immobilien Drohne Video in der EU: Diese Regeln gelten

Der Drohnenbetrieb in der EU wird durch die Durchführungsverordnung (EU) 2019/947 zusammen mit der Delegierten Verordnung (EU) 2019/945 geregelt. Die meisten Immobilienaufnahmen finden in der offenen Kategorie statt, wo die Anforderungen je nach Gewicht der Drohne und Einsatzgebiet variieren. Registrierung des Betreibers und Schulungsanforderungen liegen bei den zuständigen Behörden, etwa dem Luftfahrt-Bundesamt in Deutschland, Austro Control in Österreich und dem BAZL in der Schweiz.

Lassen Sie sich bei einer Beauftragung die Nachweise des Dienstleisters zeigen, denn für Verstöße kann auch der Auftraggeber in Mitleidenschaft gezogen werden. Achten Sie besonders auf den Datenschutz: Auf den Aufnahmen sollten möglichst keine erkennbaren Personen, Kfz-Kennzeichen oder einsehbare Nachbargrundstücke zu sehen sein, andernfalls ist eine Bearbeitung oder Unkenntlichmachung nötig.

• Registrierung des Drohnenbetreibers bei der zuständigen Behörde
• Nachweis der Pilotenschulung für die jeweilige Unterkategorie
• Maximale Flughöhe von 120 m über Grund und Flug in Sichtweite des Piloten
• Kein Flug über Menschenansammlungen und besondere Vorsicht gegenüber unbeteiligten Personen
• Geprüfte Geozonen: Flughäfen, Naturschutzgebiete und andere Sperrbereiche
• Gültige Haftpflichtversicherung, wo das nationale Recht sie verlangt
• Schriftliche Zustimmung des Eigentümers für Start, Landung und Aufnahme

Checkliste: Was Sie vor dem Dreh vorbereiten sollten

Gute Vorbereitung verkürzt den Dreh und verringert Wiederholungen. Die meiste Zeit geht bei ungeklärten Genehmigungen und ungeeignetem Wetter verloren, nicht beim Fliegen selbst.

Eine Aufnahmeliste vereinfacht auch die Abstimmung mit dem Dienstleister: Der Auftraggeber weiß, was er erhält, und der Pilot weiß, was er aufnehmen muss.

• Schriftliche Zustimmung des Verkäufers und gegebenenfalls der Nachbarn an den Grundstücksgrenzen
• Geprüfter Luftraum und mögliche Einschränkungen am Standort
• Nachweise des Dienstleisters: Registrierung, Schulung, Versicherung
• Ausweichtermin für Wind, Regen oder schlechte Sicht
• Aufgeräumte Umgebung: Fahrzeuge, Gartengeräte, Mülltonnen, Wäsche
• Aufnahmeliste: Fassade, Grundstück, Umgebung, Zufahrt, Blick aus der Höhe
• Vereinbarte Formate: Fotos für das Portal, längeres Video, Kurzschnitt für Social Media

Video oder 3D-Erfassung: Was ist die richtige Wahl?

Ein Video erzählt eine Geschichte in einer festgelegten Abfolge. Es eignet sich für die Anzeige, die Maklerwebsite und Social Media, wo es Interessenten innerhalb weniger Sekunden gewinnen muss. Der Betrachter kann jedoch nicht wählen, wohin er schaut, und Distanzen oder Neigungen lassen sich aus dem Material nicht ablesen.

Die 3D-Erfassung per Drohne beruht auf Photogrammetrie: Die Drohne überfliegt das Gebiet auf einer geplanten Route, und eine Software berechnet aus vielen überlappenden Fotos ein Modell von Gelände oder Gebäude. Das Ergebnis ist messbar und im Browser begehbar, daher nützlich für Grundstücke, komplexe Parzellen und die Zustandsdokumentation. Sie erfordert mehr Vorbereitung und Auswertung als ein Video, doch das Modell kann zugleich als Grundlage für eine interaktive Projektpräsentation dienen.

Als Faustregel gilt: Wählen Sie das Video, wenn der emotionale Eindruck zählt, und die 3D-Erfassung, wenn Käufer oder Bauträger den Raum und die Maße verstehen müssen.

Häufige Fehler bei Luftaufnahmen

Der teuerste Fehler ist eine Aufnahme, die der Realität nicht entspricht. Eine irreführende Perspektive, die Hochspannungsleitung, Straße oder Gewerbebau ausblendet, erhöht die Zahl abgesagter Besichtigungen und das Beschwerderisiko, statt das Interesse zu steigern.

Weitere Fehler sind technischer Natur und lassen sich durch eine saubere Absprache vor dem Dreh vermeiden.

• Aufnahme ohne Zustimmung oder in eingeschränktem Luftraum
• Zu große Flughöhe, bei der Grundstück und Haus klein wirken
• Gegenlicht, Nebel oder bedeckter Himmel ohne vereinbarten Ausweichtermin
• Zu langes Video ohne klare Abfolge der Einstellungen
• Neubauaufnahmen ohne Datum, sodass Käufer das Alter des Bildes nicht kennen
• Nicht bearbeitete erkennbare Gesichter und Kfz-Kennzeichen

Was Sie als Nächstes tun können

Prüfen Sie bei Ihren nächsten fünf Objekten im Bestand, bei welchen die Lage oder die Grundstücksgröße das Hauptargument ist. Beauftragen Sie Luftaufnahmen nur dort, für die übrigen genügen klassische Fotos. Erstellen Sie eine eigene Checkliste und fordern Sie vom Dienstleister vorab Nachweise zu Registrierung und Versicherung an.

Wenn Sie die Aufnahmen mit einer interaktiven Projektdarstellung oder der Baufortschrittsdokumentation verbinden möchten, wenden Sie sich an einen Anbieter, der sowohl Erfassung als auch Darstellung im Browser beherrscht. ARHIX, eine Marke von Epix group, bietet Drohnenerfassung und die Erstellung von 3D-Darstellungen an; die öffentliche Demo eines Musterhauses lässt sich ohne Installation ansehen.