Dron fotografiranje kuće: kada zračni snimci nekretnine stvarno prodaju više?

Kada zračni snimci nekretnine pomažu prodaji

Zračni snimak djeluje onda kada odgovara na pitanje na koje kupac iz fotografija interijera ne dobiva odgovor: gdje se nekretnina nalazi, što je oko nje i koliko je velika parcela. Kod stana u zbijenoj gradskoj jezgri dron obično ne doda mnogo. Kod samostojeće kuće, zemljišta ili zgrade s otvorenim pogledom može presuditi hoće li kupac uopće doći na razgledavanje.

Za agenciju je ključno pitanje hoće li snimak dovesti do ozbiljnijih upita i manje nepotrebnih razgledavanja. Kupac koji unaprijed vidi susjedne objekte, pristup i nagib terena na razgledavanje dolazi bolje informiran.

• Samostojeća kuća s vrtom, bazenom ili pogledom
• Zemljište kojemu je lokacija glavni argument
• Novogradnja u okruženju koje se tek oblikuje
• Objekt s pristupom koji je teško opisati riječima
• Manje smisleno: stan u zgradi u zbijenoj jezgri bez zanimljivog pogleda

Dron fotografiranje kuće: što kupac s tla ne vidi

Kod dron fotografiranja kuće važna su tri kadra: kuća u odnosu na parcelu, kuća u okolini (susjedi, cesta, zelenilo) te krov s dvorištem. Prvi kadar pokazuje veličinu i raspored vanjskih površina, drugi odgovara na pitanje o lokaciji, a treći pošteno dokumentira stanje krova, dimnjaka ili solarne elektrane.

Niži kadrovi, otprilike u visini krova, djeluju prirodno i prikladni su za glavnu fotografiju oglasa. Viši kadrovi pokazuju okolinu i korisni su za prikaz naselja na karti. Snimajte u mekom svjetlu rano ujutro ili pred večer, kad su sjene blage, a pročelje nije preosvijetljeno.

Zemljišta i novogradnje: lokacija govori više od pročelja

Kod zemljišta zračni snimak pokazuje nagib, orijentaciju, blizinu infrastrukture i rubove parcele. Ne zaboravite da snimak nije geodetski podatak: granice parcele uvijek potvrđuju službeni katastarski izvori, a eventualni grafički prikaz granice na snimku treba jasno označiti kao informativan.

Kod novogradnje dron obavlja dvije zadaće. Prva je predstavljanje lokacije: s visine koja odgovara budućim etažama možete pokazati kakav će pogled imati stan i snimak povezati s vizualizacijom. Druga je dokumentiranje napretka: ponovljeni preleti s iste točke daju vremensku crtu gradnje koju kupci mogu pratiti putem portala ili web stranice projekta.

Snimanje nekretnina dronom u EU: pravila koja vrijede za vas

Letenje dronovima u EU-u uređuje Provedbena uredba Komisije (EU) 2019/947 zajedno s Delegiranom uredbom (EU) 2019/945. Većina nekretninskih snimanja odvija se u otvorenoj kategoriji, gdje se zahtjevi razlikuju prema masi drona i području letenja. Registraciju operatora i zahtjeve za osposobljavanje uređuju nadležne agencije: u Hrvatskoj Hrvatska agencija za civilno zrakoplovstvo, u Sloveniji Javna agencija za civilno letalstvo.

Kad snimanje naručujete od agencije, od izvođača zatražite dokaze, jer odgovornost za nepravilnosti može snositi i naručitelj. Posebno pazite na privatnost: na snimkama, gdje je to moguće, ne bi smjelo biti prepoznatljivih osoba, registarskih oznaka ni susjednih dvorišta, a u protivnom je potrebna obrada ili zamućenje.

• Registracija operatora drona kod nadležne agencije
• Dokaz o završenom osposobljavanju pilota za odabranu podkategoriju
• Najveća visina leta 120 m iznad tla i let unutar vidnog polja pilota
• Zabrana letenja iznad okupljenih osoba i oprez iznad slučajnih prolaznika
• Provjerene geografske zone: zračne luke, zaštićena prirodna i druga ograničena područja
• Važeće osiguranje od odgovornosti, gdje ga zahtijeva nacionalno zakonodavstvo
• Pisana suglasnost vlasnika za polijetanje, slijetanje i snimanje

Kontrolni popis: što pripremiti prije snimanja

Dobra priprema skraćuje snimanje i smanjuje potrebu za ponavljanjem. Najviše se vremena gubi na neuređenim dozvolama i neprikladnom vremenu, a ne na samom letenju.

Popis kadrova olakšava i dogovor s izvođačem: naručitelj zna što će dobiti, a snimatelj zna što mora snimiti.

• Pisana suglasnost prodavatelja i, prema potrebi, susjeda uz međe parcele
• Provjeren zračni prostor i moguća ograničenja na lokaciji
• Dokazi izvođača: registracija, osposobljavanje, osiguranje
• Rezervni termin zbog vjetra, kiše ili slabe vidljivosti
• Uredna okolina: vozila, vrtni alat, kante za smeće, rublje
• Popis kadrova: pročelje, parcela, okolina, pristup, pogled iz visine
• Dogovoreni formati: fotografije za portal, dulji video, kratki isječak za društvene mreže

Video ili 3D zahvat: što odabrati

Video priča priču unaprijed zadanim redoslijedom. Prikladan je za oglas, web stranicu agencije i društvene mreže, gdje kupca treba privući u nekoliko sekundi. No kupac ne može birati kamo će pogledati, a iz snimke ne može iščitati udaljenosti ni nagibe.

3D zahvat dronom temelji se na fotogrametriji: dron preleti područje po planiranoj putanji, a softver iz velikog broja preklapajućih fotografija izgradi model terena ili zgrade. Rezultat je mjerljiv i može se pregledavati u pregledniku, pa je koristan za zemljišta, složene parcele i dokumentiranje stanja. Zahtijeva više pripreme i obrade nego video, no model može poslužiti i kao osnova za interaktivnu prezentaciju projekta.

Praktično pravilo: video odaberite kad je cilj emocionalni dojam, a 3D zahvat kad kupac ili investitor mora razumjeti prostor i mjere.

Česte pogreške kod zračnih snimaka

Najskuplja pogreška je snimak koji ne odgovara stvarnosti. Zavaravajući kadar koji skriva dalekovod, cestu ili industrijski objekt povećava broj otkazanih razgledavanja i rizik od prigovora umjesto da poveća interes.

Ostale pogreške su tehničke i mogu se spriječiti dobrim dogovorom prije snimanja.

• Snimanje bez suglasnosti ili u ograničenom zračnom prostoru
• Previsok kadar zbog kojeg parcela i kuća djeluju male
• Svjetlo iz suprotnog smjera, magla ili oblačno nebo bez dogovora o rezervnom terminu
• Predug video bez jasnog slijeda kadrova
• Snimke novogradnje bez datuma, pa kupac ne zna koliko je slika stara
• Neobrađena lica i registarske oznake koje se mogu prepoznati

Što možete napraviti sljedeće

Kod sljedećih pet nekretnina u ponudi procijenite kod kojih su lokacija ili veličina parcele glavni argument. Zračne snimke naručite samo za njih, za ostale su dovoljne klasične fotografije. Pripremite vlastiti kontrolni popis i od izvođača unaprijed zatražite dokaze o registraciji i osiguranju.

Ako snimke želite povezati s interaktivnim prikazom projekta ili praćenjem gradnje, obratite se izvođaču koji ovladava i zahvatom i prikazom u pregledniku. ARHIX, robna marka tvrtke Epix group, provodi zahvat dronovima i izradu 3D prikaza, a javni demo vzorčne kuće dostupan je za pregled bez instalacije.