Kdaj zračni posnetki nepremičnine res prodajo več?

Kdaj zračni posnetki nepremičnine pomagajo pri prodaji

Zračni posnetek deluje, kadar odgovori na vprašanje, na katerega kupec s fotografijami interierja ne dobi odgovora: kje je nepremičnina, kaj je okoli nje in kako velika je parcela. Pri stanovanju v strnjenem mestnem jedru dron običajno ne doda veliko. Pri samostoječi hiši, zemljišču ali stavbi z odprtim pogledom pa lahko odloči, ali se kupec sploh odpravi na ogled.

Za agencijo je ključno vprašanje, ali bo posnetek pripeljal do resnejšega povpraševanja in manj nepotrebnih ogledov. Kupec, ki vnaprej vidi sosednje objekte, dostop in naklon terena, pride na ogled bolje obveščen.

• Samostojna hiša z vrtom, bazenom ali pogledom
• Zemljišče, kjer je lega glavni argument
• Novogradnja v okolju, ki se šele oblikuje
• Objekt z dostopom, ki ga je težko opisati z besedami
• Manj smiselno: stanovanje v bloku v strnjenem jedru brez zanimivega pogleda

Dron fotografiranje hiše: kaj kupec s tal ne vidi

Pri dron fotografiranju hiše so pomembni trije kadri: hiša v razmerju do parcele, hiša v okolici (sosedje, cesta, zelenje) in streha z dvoriščem. Prvi kader pokaže velikost in razporeditev zunanjih površin, drugi odgovori na vprašanje o lokaciji, tretji pošteno dokumentira stanje strehe, dimnika ali sončne elektrarne.

Nižji kadri, približno v višini strehe, delujejo naravno in so primerni za glavno fotografijo oglasa. Višji kadri pokažejo okolico in so uporabni za zemljevid sosesk. Snemajte v mehki svetlobi zgodaj zjutraj ali proti večeru, ko so sence blage in fasada ni preosvetljena.

Zemljišča in novogradnje: lega pove več kot fasada

Pri zemljiščih zračni posnetek pokaže naklon, orientacijo, bližino infrastrukture in robove parcele. Ne pozabite, da posnetek ni geodetski podatek: meje parcele vedno potrjujejo uradni katastrski viri, morebitni grafični prikaz meje na posnetku pa naj bo jasno označen kot informativen.

Pri novogradnjah dron opravi dve nalogi. Prva je predstavitev lokacije: z višine, ki ustreza bodočim etažam, lahko pokažete, kakšen pogled bo imelo stanovanje, in posnetek združite z vizualizacijo. Druga je dokumentiranje napredka: ponavljajoči preleti z iste točke ustvarijo časovnico gradnje, ki jo lahko kupci spremljajo preko portala ali spletne strani projekta.

Snemanje nepremičnin z dronom v EU: pravila, ki veljajo za vas

Letenje z droni v EU ureja Izvedbena uredba (EU) 2019/947 skupaj z Delegirano uredbo (EU) 2019/945. Večina nepremičninskih snemanj poteka v odprti kategoriji, kjer se zahteve razlikujejo glede na težo drona in območje letenja. Registracijo operaterja in zahteve glede usposabljanja urejata pristojni agenciji, v Sloveniji Javna agencija za civilno letalstvo, na Hrvaškem Hrvatska agencija za civilno zrakoplovstvo.

Pri naročilu snemanja od agencije zahtevajte dokazila izvajalca, saj odgovornost za nepravilnosti lahko doleti tudi naročnika. Posebej pazite na zasebnost: na posnetkih naj ne bo prepoznavnih oseb, registrskih tablic ali sosedovih dvorišč, kjer je to mogoče, sicer je potrebna obdelava ali zameglitev.

• Registracija operaterja drona pri pristojni agenciji
• Dokazilo o opravljenem usposabljanju pilota za izbrani podkategorijo
• Največja višina letenja 120 m nad tlemi in let v vidnem polju pilota
• Prepoved letenja nad zbranimi ljudmi in previdnost nad nevpletenimi osebami
• Preverjene geografske cone: letališča, naravovarstvena in druga omejena območja
• Veljavno zavarovanje odgovornosti, kjer ga zahteva nacionalna zakonodaja
• Pisno soglasje lastnika za vzlet, pristanek in snemanje

Kontrolni seznam: kaj pripraviti pred snemanjem

Dobra priprava skrajša snemanje in zmanjša potrebo po ponavljanju. Največ časa se izgubi pri neurejenih dovoljenjih in neprimernem vremenu, ne pri samem letenju.

Seznam kadrov poenostavi tudi dogovor z izvajalcem: naročnik ve, kaj bo prejel, snemalec pa ve, kaj mora posneti.

• Pisno soglasje prodajalca in po potrebi sosedov ob mejah parcele
• Preverjen zračni prostor in morebitne omejitve na lokaciji
• Dokazila izvajalca: registracija, usposabljanje, zavarovanje
• Rezervni termin zaradi vetra, dežja ali slabe vidljivosti
• Pospravljena okolica: vozila, vrtno orodje, smetnjaki, perilo
• Seznam kadrov: pročelje, parcela, okolica, dostop, pogled iz višine
• Dogovorjeni formati: fotografije za portal, daljši video, kratek rez za družbena omrežja

Video ali 3D zajem: kaj izbrati

Video pripoveduje zgodbo v vnaprej določenem zaporedju. Primeren je za oglas, spletno stran agencije in družbena omrežja, kjer mora kupca v nekaj sekundah pritegniti. Kupec pa ne more izbrati, kam bo pogledal, in iz posnetka ne more razbrati razdalj ali naklonov.

3D zajem z dronom temelji na fotogrametriji: dron preleti območje po načrtovani poti, programska oprema iz velikega števila prekrivajočih se fotografij zgradi model terena ali stavbe. Rezultat je merljiv in ga je mogoče pregledovati v brskalniku, zato je koristen za zemljišča, kompleksne parcele in dokumentiranje stanja. Zahteva več priprave in obdelave kot video, a model lahko služi tudi kot osnova za interaktivno predstavitev projekta.

Praktično pravilo: video izberite, kadar je cilj čustveni vtis, 3D zajem pa, kadar mora kupec ali investitor razumeti prostor in meritve.

Pogoste napake pri zračnih posnetkih

Najdražja napaka je posnetek, ki ne ustreza resničnosti. Zavajajoč kader, ki skrije daljnovod, cesto ali industrijski objekt, poveča število odpovedanih ogledov in tveganje pritožb, namesto da bi povečal zanimanje.

Druge napake so tehnične in jih je mogoče preprečiti z dobrim dogovorom pred snemanjem.

• Snemanje brez soglasja ali v omejenem zračnem prostoru
• Previsok kader, zaradi katerega parcela in hiša delujeta majhni
• Nasprotna svetloba, megla ali oblačno nebo brez dogovora o rezervnem terminu
• Predolg video brez jasnega zaporedja kadrov
• Posnetki novogradnje brez datuma, zato kupec ne ve, kako stara je slika
• Neobdelani prepoznavni obrazi in registrske tablice

Kaj lahko naredite naslednje

Pri naslednjih petih nepremičninah v ponudbi ocenite, pri katerih je lega ali velikost parcele glavni argument. Samo pri teh naročite zračne posnetke, za ostale zadostujejo klasične fotografije. Pripravite lasten kontrolni seznam in od izvajalca vnaprej zahtevajte dokazila o registraciji in zavarovanju.

Če posnetke želite povezati z interaktivnim prikazom projekta ali spremljanjem gradnje, se obrnite na izvajalca, ki obvlada tako zajem kot prikaz v brskalniku. ARHIX, blagovna znamka podjetja Epix group, izvaja zajem z droni in izdelavo 3D prikazov, javni demo vzorčne hiše pa je na voljo za ogled brez namestitve.